Crisis for software : హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ఇటీవలే ఎకరా రూ.వంద కోట్ల మార్క్‌ దాటింది. కోకాపేట నియోపోలిస్‌ వేలంలో దాదాపు అన్ని ప్లాట్లు ఎకరా రూ.75–80 కోట్లకు అమ్ముడు పోయాయి. ఈ ప్రాంతంలోనే ఒకేసారి భూముల ధరలు డబుల్‌ అయ్యాయి. ఈ వార్త ఉభయ తెలుగు రాష్ట్రాల్లోనే కాదు… దేశవ్యాప్తంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలోనూ, ప్రపంచవ్యాప్తంగా భారతీయ సాఫ్ట్‌వేర్‌ ఇంజినీర్లలోనూ కొద్ది వారాలుగా హాట్‌ టాపిక్‌గా మారింది. రాష్ట్ర అధికార పక్షం బీఆర్‌ఎస్‌ కూడా నగరాభివృద్ధికి, భవిష్యత్తుకు దీన్ని ఒక ఇండికేటర్‌గా ప్రకటిస్తూ ఘనంగా చాటుకుంటోంది. ఇప్పుడు దేశంలోని ఐటీ కారిడార్లలోనే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పరంగా హైదరాబాద్‌ ఖరీదైన నగరంగా మారింది. అయితే, ఈ రికార్డు ధరలే ఇప్పుడు నగరానికి అత్యంత కీలకమైన ఐటీ రంగం పురోగతికి సవాలు విసురుతున్నాయి. ఇటీవలే ఐటీ ఎగుమతుల్లో దేశంలోనే అగ్రస్థానం సంపాదించుకున్న హైదరాబాద్‌ నగరం దాన్ని నిలబెట్టుకోవాలంటే దశాబ్దాలుగా ఇక్కడ నెలకొన్న ఐటీ అనుకూల వాతావరణం కొనసాగాలి. 1990ల్లో హైదరాబాద్‌కు ఐటీ కంపెనీలు వచ్చినపుడు వాటిని ఆకర్షించిన ప్రధాన అంశం మౌలిక సదుపాయాలు అభివృద్ధి చేసి, కారుచౌకగా ఇచ్చిన భూములు. ఆ తర్వాత నగరం వేగంగా విస్తరించినా ఇక్కడ భూముల ధరలు ఇటీవలి వరకు దేశంలోని ఇతర మెట్రో నగరాలతో పోలిస్తే చౌకగానే ఉన్నాయి. కానీ, తాజా పరిస్థితుల్లో పెరుగుతున్న భూముల ధరలు బహుళజాతి కంపెనీలకు కూడా దడ పుట్టిస్తున్నాయి. ఇతర నగరాల్లో ఏటా 10–20 శాతం పెరుగుతుంటే, హైదరాబాద్‌లో ఏకంగా వంద శాతం పెరిగి ఐటీ కంపెనీలకు, ఉద్యోగులకు షాక్‌ ఇచ్చాయి.
అన్నీ అనుకూలతలే
దేశ ఐటీ రాజధాని బెంగుళూర్‌కు పోటీగా హైదరాబాద్‌ ఐటీ ఎదుగు తూ వచ్చింది. దానికి కారణం మన నగరానికి ఉన్న అనుకూలతలే. బెంగుళూర్, ముంబై, ఢిల్లీ, కోల్‌కతా మెట్రో నగరాలతో పోలిస్తే హైదరాబాద్‌ జీవనవ్యయం చాలా తక్కువగా ఉండేది. ఐదేళ్ల క్రితం వరకు కూడా ఇక్కడి తక్కువ అద్దెలు చూసి ఇతర రాష్ట్రాల వారు ఆశ్చర్యపోయే వారు. ఐదేళ్ల క్రితం రూ.30–50 లక్షల్లో డబుల్‌ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్‌ కొనగలిగే పరిస్థితి ఉండేది. అవుటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డు దాటితే గజం రూ.10 వేలకు భూమి దొరికేది. మధ్య తరగతి ప్రజలు ఇల్లు కట్టుకోవాలంటే హైదరాబాదే ఉత్తమమంటూ ఉత్తరాది ఐటీ ఉద్యోగులు బెంగుళూర్, ముంబయి, పూణె, గుర్గావ్‌ ను కాదని హైదరాబాద్‌లో స్థిర నివాసం ఏర్పాటు చేసుకోవడానికి మొగ్గు చూపా రు. బెంగళూరు లాగే హైదరాబాద్‌లో ఉక్కపోయని సమతుల్య వాతావరణం ఉంది. చుట్టురా ఔటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డు ఉండటంతో ట్రాఫిక్‌ కష్టాలు భారీగా లేవు.
పెరుగుతున్న ట్రాఫిక్‌ చిక్కులు..
అయితే, ఓఆర్‌ఆర్‌ వెంబడి ఐటీ కారిడార్‌లో వచ్చిన ఆకాశ హర్మ్యాలు ఇటీవలి కాలంలో ట్రాఫిక్‌ చిక్కులను కలిగిస్తున్నాయి. ఫ్లోర్‌ స్పేస్‌ ఇండెక్స్‌కు పరిమితి లేకపోవడంతో ఎకరాకు 5 లక్షల చదరపు అడుగులకు మించి నిర్మాణం చేపట్టగల అవకా శం ఉండటంతో భారీ నిర్మాణాలు వచ్చాయి. ఆ మేరకు రోడ్ల విస్తరణ లేదు. దాంతో టీఎస్‌పీఏ, కోకాపేట జంక్షన్‌ వద్ద సాయంత్రం వేళ భారీ ట్రాఫిక్‌ జామ్‌లు తప్పడం లేదు. దానిని తట్టుకోవడానికే నార్సింగి వద్ద కొత్త ఇంటర్‌ఛేంజ్‌ ఏర్పాటు చేశారు. కోకాపేట నియోపోలిస్‌ వద్ద మరో ఇంటర్‌ ఛేంజ్‌ ప్లాన్‌ చేస్తున్నారు. హైదరాబాద్‌ అనుకూలతలను సొమ్ము చేసుకొనే ప్రయత్నంలో రియల్టర్లు భూముల ధరలను విపరీతంగా పెంచేశారు.
అన్ని వర్గాలకు ఇళ్లు దొరికే పరిస్థితి లేదు..
పెరిగిన భూముల ధరలతో అన్ని వర్గాలకు అందుబాటులో ఇళ్లు దొరికే పరిస్థితి మాయమైంది. ఇప్పుడు నగరంలో ఏమూలకు వెళ్లినా డబుల్‌ బెడ్రూం ఇల్లు రూ.60 లక్షలు అంటున్నారు. ఐటీ కారిడార్‌లో అయితే కోటి పెట్టాల్సిందే. దానికి అనుగుణంగా ఇంటి అద్దెలు కూడా ఆకాశాన్ని అంటాయి. దేశంలోని ఇతర ఐటీ కారిడార్లతో పోలిస్తే హైదరాబాద్‌లోనే ప్రస్తుతం భూముల ధరలు అధికంగా ఉన్నాయి. బెంగుళూర్ వైట్‌ఫీల్డ్స్, ఎలక్ట్రానిక్‌ సిటీ, సర్జాపూర్‌ రోడ్‌లలో ఎకరా రూ.30–40 కోట్లు పలుకుతోంది. ఇప్పటివరకు పలిగిన గరిష్ట ధర రూ.60 కోట్లు మాత్రమే. ముంబైులోని పన్వెల్‌–ఐరోలీ ఐటీ కారిడార్‌లో కూడా ఎకరా రూ.25–30 కోట్లు మాత్రమే పలుకుతోంది. నోయిడాలో ఎకరా రూ.45 కోట్లు పలికింది. పూణెలోని హింజెవాడి, ఖరాడీ ప్రాంతాల్లో రూ.18–30 కోట్ల ధర పలికింది. హైదరాబాద్‌ కోకాపేట మాత్రం వంద కోట్ల రికార్డు సెట్‌ చేసింది. ఇక్కడ గతేడాది జూలైలో వేలంలో సగటున ఎకరా రూ.40 కోట్లు పలికింది. తాజా వేలంలో సగటు రూ.73.23 కోట్లకు చేరింది. ఏడాదికాలంలోనే రెట్టింపు కావడం వెనుక రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్థల హస్తం ఉందనే ఆరోపణలున్నాయి.
అడ్వాంటేజీ ఉన్నా..
హైదరాబాద్‌కు అన్ని వైపులా విస్తరించేందుకు అవకాశం ఉంది. చుట్టూ అవుటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డు ఉంది. ఆ పైన రీజనల్‌ రింగ్‌ రోడ్డు వస్తోంది. అంటే, అందరికీ ఇళ్లు అందుబాటులోకి తేవాలనే సదుద్దేశం ప్రభుత్వానికి ఉంటే, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సంస్థలతో కలిపి ఎక్కడ డిమాండ్‌ అధికంగా ఉంది, ఏ ప్రాంతంలో ఏ అవసరాలున్నాయి అని సామాజిక అధ్యయనం చేసి, ప్రణాళికలు రూపొందిస్తే వచ్చే వందేళ్ల వరకు నగరం అభివృద్ధి చెందుతూనే ఉండేలా చూసుకోవచ్చు. కానీ, ఆ ప్రయత్నమే జరగలేదు. దేశంలో ఏ మెట్రో నగరంలో లేని విధంగా ఫ్లోర్‌ స్పెస్‌ ఇండెక్స్‌ పరిమితిని ఎత్తేయడంతో దక్షిణాదిలోనే అత్యధిక ఎతైన భవనాలు హైదరాబాద్‌లో వస్తున్నాయి. డిమాండ్‌ లెక్కలు వేసుకోకుండా ఒకేచోట అన్ని భవనాలు వస్తే అమ్ముడుపోతాయా? అనే సందేహం కూడా నెలకొంది.
కొత్త కంపెనీలు కష్టమే..
హైదరాబాద్‌ భూముల ధరలు అందుబాటులో ధరలు ఉండడం వల్లే బహుళ జాతి కంపెనీలు పెద్ద సంఖ్యలో హైదరాబాద్‌లో తమ కార్యాలయాలను ఏర్పాటు చేశాయి. బెంగుళూర్, చైన్నై కంపెనీలు కూడా తరలివచ్చాయి. తాజాగా నియోపోలిస్‌ వేలం చుట్టు పక్కల భూముల ధరలపై ప్రభావం చూపుతోంది. గండిపేట వద్ద ఎకరం రూ.35 కోట్లు ఉండేది ఒక్కసారిగా రూ.50 కోట్లకు వెళ్లింది. బహుళ జాతి కంపెనీలు భూముల ధరలు తక్కువగా ఉంటే ఆఫీసు స్పేస్‌ను లీజుగా తీసుకోవడం కన్నా కొనడానికే ఆసక్తి చూపుతాయి. తాజా ధరలతో వాటికి ఆ వెసులుబాటు లేకుండా పోయింది. కోకాపేట భూముల ధరల ప్రభావంతో భవిష్యత్తులో ఆఫీసు స్పేస్‌ కోసం భవనాలు నిర్మించాలన్నా ఖరీదైన వ్యవహారంగా మారనుంది. ఇంత ధరలు పెట్టి హైదరాబాద్‌లో ఆఫీసు స్పేస్‌ అద్దెకు తీసుకోవాల్సిన అవసరం ఇతర రాష్ట్రాల్లోని ఐటీ కంపెనీలకు లేదు. హైదరాబాద్‌లోనే పోచారం, ఆదిభట్ల, కొంపల్లి ఇలా నగరానికి అన్నివైపులా ఐటీ స్పేస్‌ విస్తరిస్తేనే నగరంలో ఈ రంగం నిలబడుతుందన్న అభిప్రాయం వ్యక్తమవుతోంది. ఐటీ కంపెనీలకు ఎక్కడ పని చేసినా టెక్నాలజీ ఒక్కటే ఉంటుంది. కీలకమైనవి మానవ వనరులే. ఉద్యోగులకు తక్కువ జీవన వ్యయంలో ఆఫీసు, ఇతర మౌలిక వసతులు ఎక్కడ దొరుకుతాయో, అక్కడికే కార్యాలయాలు తరలి పోతాయి. హైదరాబాద్‌కు చౌక అడ్వాంటేజ్‌ పోయిందంటే ఇక్కడి నుంచి కంపెనీలను తరలించడానికి ఒక్క క్షణం కూడా ఆలోచించవు.