Kokapet Land Auction: కోకాపేట నియోపోలిస్ లేఅవుట్లో ఎకరా వంద కోట్లు పలికిందని ప్రభుత్వం ఘనంగా చెప్పుకుంటోంది. హైదరాబాద్ అంతటా అదే ధరలు ఉన్నట్లుగా అధికార పార్టీ సోషల్ మీడియా భారీ ఎత్తున ప్రచారం చేసుకుంటోంది. ఎకరా వంద కోట్లు పలికితే గజం ధర రెండున్నర లక్షల పైనే అవుతుంది. అసలు నిజానికి హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ ఆ రేంజ్కు ఎదిగిందా? అనే విషయం పక్కనబెడితే ఏ బిల్డరైనా గజం రెండున్నర లక్షలు పెట్టి కొని సాధారణ అనుమతుల ప్రకారమే అపార్ట్మెంట్లు కట్టి అమ్మే వ్యాపారం చేయగలరా? చేస్తే కస్టమర్ ఎంత ధర పెట్టి కొనాలి? ఈ ప్రశ్నలన్నీ ఉత్పన్నమవుతాయి. ఆ లెక్కన భూమి విలువకే ఎస్ఎ ఎఫ్ టీకి రూ.10వేలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఆ తర్వాత కట్టుబడి, వడ్డీలు వేసుకుంటే ఎస్ఎఎఫ్ టీ కి మరో 7-10 వేలు… వెరసి 20వేల దాకా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇంతధర పెట్టి అపార్ట్మెంట్లు కొనేవాళ్లు రాష్ట్రంలో ఉన్నారా? అంటే కష్టమే.
నిజానికి నియోపోలిస్ లేఅవుట్ వేలంలో భూములు కొనుగోలు చేస్తున్న వారికి ప్రభుత్వం ఒక వెసులుబాటు ఇస్తోంది. ఆ వెసులుబాటు వల్లే అంత ధర పెట్టి అక్కడ వేలంలో కొనేందుకు సిద్ధపడ్డారు.అసలు మతలబు ఇది నిర్మాణ కంపెనీలు ఒక నిర్దిష్ట విస్తీర్ణం కలిగిన స్థలాన్ని వేలంలో కొనుక్కొనేందుకు ముందుకు వచ్చినపుడే అందులో ఎంత ఎస్ఎఫ్ టీ మేర నిర్మాణాలు చేపట్టగలమో లెక్క వేసుకుంటాయి. దాన్నే ఫ్లోర్ స్పేర్ ఇండెక్స్ అంటారు. సాధారణంగా హైదరాబాద్లో ఒక ఎకరం స్థలంలో ఐదు అంతస్తుల్లో అపార్ట్మెంట్ నిర్మించాలంటే ఇచ్చే అనుమతి సుమారు లక్ష చదరపు అడుగులకు మాత్రమే ఉంటుంది. ఐదు అంతస్తులు దాటితే లక్షన్నర చదరపు అడుగుల వరకు అనుమతి ఇస్తున్నారు. అయితే, దీనికోసం ఫైర్ సేఫ్టీ జాగ్రత్తలు తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది. ఇటీవల కాలంలో రోడ్డు విస్తీర్ణాన్ని బట్టి అంతస్తులు పెరిగే కొద్దీ ఏకంగా మూడు లక్షల చదరపు అడుగుల వరకూ అనుమతులు ఇచ్చారు. అవన్నీ ఒక ఎత్తు. ఇప్పుడు హెచ్ఎండీఏ వేలంలో కోకాపేట నియోపోలిస్ లేఅవుట్లో వేలం వేసిన భూములకు అంతస్తుల పరిమితి లేదు. ఇక్కడ 2020లో రోడ్డును 150 అడుగులకు విస్తరించారు. దాంతో ఇక్కడ భవన నిర్మాణాలకు ఆకాశమే హద్దుగా మారింది. సెట్ బ్యాక్లను బట్టి ఎకరానికి సుమారుగా ఆరు లక్షల చదరపు అడుగుల పైనే అనుమతి ఇవ్వనున్నట్లు సమాచారం. గరిష్ఠంగా 65అంతస్తుల వరకు అనుమతి వచ్చే అవకాశం ఉంది. అంటే ఇక్కడ ఎకరా రూ.100 కోట్లకు కొనుగోలు చేసిన నిర్మాణ సంస్థలు అందులో ఎకరాకు ఆరు లక్షల చదరపు అడుగుల చొప్పున నిర్మాణాలు చేపడతాయి. అంటే, ఎస్ఎఫ్ టీ నిర్మాణ స్థలానికి భూమి విలువ కేవలం రూ.1650 పడుతుంది. అందుకే, ఎకరం వంద కోట్లు పెట్టి కొన్నా ఎకరాకు అనుమతి వచ్చే ఆరు లక్షల చదరపు అడుగులను లెక్కలోకి తీసుకుంటే స్పేస్ అమ్ముకోవడం పెద్ద లెక్క కాదు. ఈ వెసులుబాటు ఉండబట్టే, ఎస్ఎఫ్ టీ పరిమితి లేదు కాబట్టే రియల్టర్లు అన్ని లెక్కలు చూసుకొని ఎకరా ధరను వంద కోట్లు దాటించారు.
పులిని చూసి నక్క వాత పెట్టుకున్నట్లే
ఇప్పుడు రాష్ట్రమంతా జరుగుతున్న చర్చ… అమ్మో ఎకరా వంద కోట్లా? గజం ధర రూ.2.5 లక్షలా? మనకు తెలిసిన కూడికలు తీసివేతల లెక్కల ప్రకారం చూస్తే ఇది నిజమే అనిపిస్తుంది. కానీ, భవన నిర్మాణ నిబంధనల ప్రకారం చూస్తే ఇది సమంజసమైన లెక్క కాదు. ఉదాహరణకు ఒకాయన నియోపోలిస్ ఎకరా వంద కోట్ల లేఅవుట్కు సమీపంలోనే 600 గజాల స్థలాన్ని గజం రూ.2.50లక్షల చొప్పున కొన్నాడనుకుందాం. భూమి కొనుగోలుకే రూ.15కోట్లు అవుతుంది. ఆయన ఇక్కడ అపార్ట్మెంట్ కట్టాలనుకున్నాడు. పార్కింగ్ కాకుండా ఐదు అంతస్తులకు అనుమతి వస్తుంది. గరిష్ఠంగా 15 వేల చదరపు అడుగులకు మాత్రమే అనుమతి వస్తుంది. భూమి కొనుగోలు ధరకు 15 వేల చదరపు అడుగులకు విభజిస్తే ఒక్కో చదరపు అడుగుకు పది వేల రూపాయలు భూమి కొనుగోలుకే పెట్టాలి. భవన నిర్మాణ అనుమతులు తీసుకొని, మెటీరియల్ కొని భవనం కడితే బిల్డర్ అమ్మకం ధర చదరపు అడుగుకు ఎంత పెట్టాలి? వెయ్యి గజాల ప్లాట్లలో కట్టినా ఇదే పరిస్థితి. కనీసం ఇండిపెండెంట్ ఇల్లు కట్టాలన్నా సాధ్యమయ్యే పని కాదు. ఎకరంలో ఆరు లక్షల చదరపు అడుగుల నిర్మాణానికి అవకాశం వస్తున్నందున గజాల్లోకి విడగొట్టి లెక్కలు వేసుకొని రూ.100 కోట్ల వరకు చెల్లించేందుకు ముందుకు వచ్చారని, ఇది అన్ని ప్రాంతాలకు, అన్ని లేఅవుట్లకు వర్తించదని రియల్టీ రంగ నిపుణులు వివరిస్తున్నారు. అక్కడ ఎకరం రూ.100కోట్లు పలికిందని గజం ధర ఇంత అని చెప్పడం పులిని చూసి నక్క వాతలు పెట్టుకున్నట్లే అవుతుందని విశ్లేషకులు అంటున్నారు.
అన్డివైడెడ్ షేర్ భారీగా త గ్గుతుంది
ఆకాశ హార్మ్యాల్లో కొనుగోలు చేసే అపార్ట్మెంట్లలో కొనుగోలుదారులకు లభించే అన్డివైడెడ్ షేర్ భూమి కూడా భారీగా తగ్గుతుంది. ఒకప్పుడు 2000 చదరపు అడుగులున్న మూడు బెడ్రూముల ఫ్లాట్ కొంటే 70 చదరపు గజాల అన్ డివైడెడ్ షేర్ స్థలం వచ్చేది. కోకాపేటలో వేలం జరిగిన ప్రదేశంలో కట్టే నిర్మాణాల్లో 2000 చదరపు అడుగులకు కేవలం 14 గజాలే వస్తుంది. సాధారణ అనుమతులతో నిర్మించే అపార్ట్మెంట్లలో ఒక చదరపు గజానికి 24 చదరపు అడుగుల నిర్మాణానికి మాత్రమే అనుమతి వస్తుంది. కోకాపేట నియోపోలిస్ భూములకు అంతకు ఐదు రెట్లు అంటే 120 చదరపు అడుగులకు పైనే నిర్మాణానికి అనుమతి వస్తుంది. దానికి తగ్గట్లే హైరైజ్ భవనాల్లో అవిభాజ్య భూ వాటా ఐదోవంతుకు పడిపోతుంది. అవిభాజ్య భూమి విలువను బట్టే అపార్ట్మెంట్ విలువను లెక్క కడతారు. హైరైజ్ అపార్ట్మెంట్లలో చదరపు అడుగు నిర్మాణంలో భూమికి పెట్టే ఖర్చు భారీగా తగ్గడంతోనే వేలంలో ఇంతింత ధరలు పెట్టగలుగుతున్నారని విశ్లేషకులు చెప్తున్నారు. అదే రేటు గజాల లెక్కన కొని బిల్డింగులు కడతామంటే వర్కవుట్ కాదని అంటున్నారు.
